Можно ли взять ипотеку на строительство дома без первоначального взноса?

Появилась еще одна программа, которая позволяет взять ипотеку по ставке ниже рыночной и именно на строительство дома. Заемщикам такой кредит обойдется в 10,6% годовых, первоначальный взнос составит от 20%, а максимальная сумма — до 30 млн рублей в Москве и области, Санкт-Петербурге и области. До 10 млн — в других регионах.

Ставка по этой программе почти такая же, как при господдержке. Но это не государственная программа льготной ипотеки, а инициатива конкретного банка с госкапиталом.

Что это за программа

Льготную ипотеку на строительство дома выдает банк «Дом-рф». Он на 100% принадлежит государству. В других банках могут быть свои предложения, но именно эта широко анонсированная программа — инициатива конкретного банка и работает на его условиях.

Обратиться за кредитом на таких же условиях в другой банк не получится. Например, если у вас зарплатная карта в каком-то крупном банке и вероятность одобрения там выше, заявку все равно нужно подавать в «Дом-рф».

Требования к дому и участку

Ипотеку можно взять на строительство индивидуального жилого дома на имеющемся участке или на стройку и покупку земли одновременно. Даже если у вас пока нет участка, это шанс обзавестись собственным домом.

Если на участке уже есть готовый дом, можно купить его по этой программе. Если только строится — тоже.

Вот каким требованиям должен соответствовать дом:

1. Общая площадь — от 70 до 300 м².
2. Фундамент — каменный, железный или железобетонный, свайный с ростверком.
3. Стены — деревянные, кирпичные, из пеноблока, бруса, панелей, монолита.
4. Перекрытия — деревянные, металлические, бетонные или смешанные.
5. Коммуникации подведены или предусмотрены проектом: газ при возможности газификации, центральное электричество, вода из водопровода или автоматизированной скважины, отопление, кроме печного, центральная или локальная канализация.
6. Санузел с сантехникой — в наличии или по проекту.
7. Дом пригоден для проживания круглый год.

Отдельные условия установлены для земельного участка:

1. Размер — не более 4000 м², то есть до 40 соток.
2. Земля в собственности. Аренда не подойдет.
3. Категория — земли поселений или сельхозназначения с правом постоянной регистрации.
4. Участок не относится к зонам с особыми условиями использования.

Жилой дом должен строиться по договору подряда. Заключить такой договор нужно с организацией из списка партнеров банка. Если хочется строить своими силами или с другим подрядчиком, придется отдать в залог имеющуюся квартиру или апартаменты.

Требования к заемщикам

Вот основные условия для заемщиков при льготном кредитовании строительства дома:

1. Гражданство РФ.
2. Регистрация по месту жительства или пребывания в России.
3. Возраст — от 21 до 70 лет.
4. Трудоустройство — наемный работник, ИП, самозанятый, учредитель, пенсионер.
5. Трудовой стаж не менее 3 месяцев на последнем месте работы, для ИП — безубыточная деятельность в течение двух лет.
6. Не больше четырех созаемщиков по одному кредиту. Созаемщиком может быть гражданский супруг, родственник или третье лицо.
7. Личное страхование необязательно, но при его отсутствии ставка выше на 1,5%.

Каждого заемщика банк оценивает индивидуально — и может отказать в ипотеке.

Сумма кредита и первоначальный взнос

Максимальная сумма льготной ипотеки на строительство дома зависит от региона:

• для Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей — 30 млн рублей;
• для других регионов — 10 млн рублей.

Срок кредита — от 3 до 20 лет.

Ставка по кредиту — от 10,6%. Такая ставка действует для тех, у кого в банке «Дом-рф» есть зарплатная карта, кто согласен на электронную регистрацию, берет страховку и не менее 20 млн рублей в Москве и Петербурге или максимальные 10 млн в другом регионе.

Если у заемщика нет зарплатной карты, ставка вырастает на 0,2%, без электронной регистрации — еще на 0,1%, при меньшей сумме — еще на 0,2%. Получается 11,1%.

Во всех этих случаях банк требует подтверждение занятости и дохода. Можно взять кредит только по паспорту, но тогда ставка вырастет еще на 0,5%.

При отсутствии страховки у заемщика независимо от занятости к ставке добавят еще 1,5%.

Раньше ставки были ниже, а семьи с детьми получали кредит под 6,1% годовых. Теперь неважно, есть ли у заемщика дети.

Налоговый вычет при строительстве дома

Когда-то были проблемы с налоговыми вычетами при оформлении ипотеки в «Дом-рф». Но тогда речь шла о рефинансировании в агентстве, а не в банке. Это недоразумение уже устранили, а банковских кредитов оно никогда и не касалось.

Если берете льготную ипотеку, сможете получить налоговый вычет после ввода дома в эксплуатацию. Причем и со стоимости дома, и с суммы уплаченных процентов. Никаких проблем в этом плане с программой нет.

Как взять кредит на строительство дома

Нужно подать заявку в банк «Дом-рф». Или узнать, какие программы есть в других банках. Иногда есть смысл оформить даже обычный потребительский кредит — почитайте о личном опыте стройки на заемные деньги.

Если только мечтаете о доме, но не знаете, как его строить, изучите инструкции от экспертов и личный опыт домовладельцев:

Тем, кто разобрался в строительстве, но хочет больше узнать об обслуживании, могут помочь эти статьи:

Доля ипотечных кредитов, выданных на строительство частного дома, в последние годы резко возрастает. На индивидуальное жилищное строительство стали распространяться меры господдержки, банки охотнее выдают такие кредиты. Что нужно знать желающим взять ипотеки на строительство дома, рассказали эксперты.

Содержание

1. Условия выдачи ипотечного кредита на строительство дома
2. Льготные ипотечные программы на строительство дома
3. Почему важно определиться, кто будет строить дом
4. Какие документы потребуются в банк
5. Можно ли использовать при строительстве дома маткапитал
6. Как еще можно снизить процент по ипотеке

Условия выдачи ипотечного кредита на строительство дома

Чтобы понять точные условия выдачи кредита, лучше внимательно изучить требования конкретной льготной программы и конкретного банка. Но, как правило, условия строительство частного дома следующие:

1. Взять такой заем можно на срок до 30 лет.
2. Строить частный дом в ипотеку можно самим или с помощью подрядчика, которого вы нашли самостоятельно или выбрали из перечня строительных компаний, аккредитованных банком.
3. В большинстве случаев получить жилищный заем можно только тогда, когда дом возводится “под ключ”: это значит, что он должен быть готов к заселению.
4. Для ипотеки под строительство по рыночным программам, скорее всего, придется привлекать поручителя. В большинстве случаев банк требует в залог недвижимость и вправе взыскать ее в случае невозможности совершать платежи по ипотеке вовремя.
5. Банк будет предъявлять требования и к земельному участку, на котором планируется строительство. Нужно быть готовым к тому, что он на весь срок ипотеки передается в залог кредитной организации.
6. Земельный участок должен находиться в собственности заемщика или его законного супруга (супруги). На нем не должно быть других капитальных строений. В дальнейшем не должно возникнуть проблем с проведением по нему инженерных коммуникаций .
7. Если земли еще нет, ее покупку можно включить в стоимость кредитования.

Сразу же необходимо уточнить целевое назначение вашего земельного участка и выяснить, разрешено ли на нем строить дом, обращает внимание специалист юридической компании “Интерцессия” Анастасия Чумак.

Идеально подходят земли, предназначенные под индивидуальное жилищное строительство. На них можно строить дом с фундаментом, подводить любые коммуникации, в дальнейшем в построенном доме можно будет прописаться. Запрещено строить дома на земле огороднического товарищества, также не подойдет для получения ипотеки на строительство дома участок в садовом товариществе или участок для личного подсобного хозяйства, если они находятся за городской чертой.

Ипотека с господдержкой на строительство дома

Спрос на рыночные ипотечные программы под строительство собственного дома резко упал после роста ключевой ставки Центрального банка осенью 2023 года. По ним кредитование сегодня начинается от 16,5%, рассказал “РГ” эксперт в сфере недвижимости Александр Землянко. Однако, отмечает он, большинство заемщиков могут подобрать для себя ипотеку с господдержкой. Сегодня таких льготных программ пять. По ним, конечно, в сентябре 2023 года вырос до 20% первоначальный взнос, но остальные условия практически не изменились.

Льготная ипотека на новостройки

Льготная ипотека на новостройки со ставкой до 8% распространяется и на строительство дома. Но воспользоваться ей можно лишь один раз в жизни и под такой процент банки выдают ограниченную сумму. Для жителей Москвы, Санкт-Петербурга, Московской и Ленинградской областей она не может превышать 12 млн рублей, для остальных регионов – 6 млн рублей. Впрочем, нужно иметь в виду, что это именно размер кредита, а не стоимость дома (то есть дом может быть дороже, но придется добавить свои средства). Кроме того, кредит можно комбинировать с рыночными программами, в этом случае общая сумма кредита может доходить до 30 и 15 млн руб. соответственно, но на “излишек” суммы (свыше 12 и 6 млн руб.) ставка будет уже не льготной, а рыночной, более высокой.

Оформить заем по этой программе можно на строительство дома и своими силами, и с привлечением подрядчика. При самостоятельном возведении жилья завершить строительство важно за двенадцать месяцев, иначе банк повысит ставку.

Льготная ипотека для семей с детьми

Взять ипотеку под строительство дома со ставкой до 6% могут семьи, в которых воспитываются двое и более несовершеннолетних детей или ребенок-инвалид, а также в которых родился ребенок в 2018-2023 году. Ставка по “семейной ипотеке” не превышает 6%. Кредит выдается при условии привлечения профессионального подрядчика. Первоначальный взнос должен быть не менее 20%.

Ипотека для IT-специалистов

Оформить ипотеку под строительство дома по ставке до 5% годовых могут сотрудники IT-компаний, аккредитованных в Минцифры.

Важно! Это не обязательно должны быть именно айтишники, льготный заем доступен бухгалтерам, юристам, копирайтерам и другим специалистам, если они работают в IT-организации.

Претендент на льготную IT-ипотеку должен быть не старше 50 лет и отработать в компании не менее трех месяцев. Кредитование возможно только под строительство дома с привлечением подрядчика.

Программа “Дальневосточный гектар”

Молодым семьям, участникам программы “Дальневосточный гектар”, медработникам и учителям, а также вынужденным переселенцам можно взять ипотеку по ставке до 2% под строительство дома на территории Дальнего Востока. По “Дальневосточной ипотеке” дом можно строить самостоятельно или с помощью порядной организации.

Сельская ипотека

Под 3% или менее взять ипотеку под строительство дома могут жители сельской местности во всех российских регионах, кроме Москвы и Санкт-Петербурга. Возводить жилье можно с привлечением профессиональной организации или самим. Завершить строительство необходимо в течение двух лет.

Почему важно определиться, кто будет строить дом

Выбор ипотечных программ для тех, кто планирует возводить жилье самостоятельно, ограничен, а процент по кредиту скорее всего будет завышен, говорит ипотечный брокер АН “Городской риэлторский центр” Юлия Маркина.

Зато, если заемщик планирует возводить жилье самостоятельно и с банком удалось договориться, банк перечислит средства ему на счет, и он уже сам будет решать – какую сумму потратить на закупку стройматериалов и за сколько нанять строительную бригаду. Но для этого нужно разбираться в теме строительства, уметь правильно составлять смету, искать стройматериалы и контролировать ход работ, потому что за выданные банком средства придется отчитаться.

При найме подрядчика больше шансов получить одобрение по ипотеке и под более низкий процент, отмечает доктор экономических наук, профессор кафедры менеджмента СЗИУ РАНХиГС Мария Конягина.

По ее словам, кредитные организации заинтересованы в снижении рисков и в регулярном, без просрочек возврате займа. Строительные компании они тщательно проверяют и часто предлагают немалый список аккредитованных подрядчиков.

Как правило, при заключении договора на строительство с аккредитованным подрядчиком банк одобряет ипотеку на более лояльных условиях. Например, в случае отсутствия залоговой недвижимости может пойти на уступки и выдавать жилищный кредит траншами: допустим, первый – на строительство фундамента, второй – на возведение стен и крыши, третий – на отделочные работы.

Обязательно необходимо учитывать регион покупки участка и строительства, потому что в каждом регионе свой лимит, поясняет руководитель отдела сопровождения сделок проекта “Мой гектар” Ануш Манасян.

– Например, один из наших покупателей планировал построить дом для большой семьи, и, по его расчетам на покупку участка с дальнейшим строительством нужно было примерно 15 млн руб., – говорит она. – Однако участок выбрал он в Тверской области, а там лимит по льготной ипотеке не более 6 млн руб. И тут, конечно, пришлось решать: либо уменьшать бюджет, либо менять участок.

Какие документы потребуются в банк

Точный перечень документов каждый банк устанавливает самостоятельно. Однако в их числе обязательно должны быть:

• документы, подтверждающие право собственности на земельный участок,
• выписка из ЕГРН,
• отчет об оценке земли, который нужно сделать заблаговременно (сама услуга обойдется в среднем от 5 до 10 тысяч рублей).
• заключенный договор подряда,
• архитектурные планы,
• утвержденные проекты,
• заявление о планируемом строительстве с указанием его параметров и стоимости.

Можно ли использовать при строительстве дома маткапитал

При строительстве дома маткапитал можно использовать в качестве первоначального взноса или направить его на погашение ипотеки, благодаря чему по желанию заемщика будет снижен ежемесячный платеж или сокращен срок ипотеки.

Многодетные семьи, помимо маткапитала, на погашение займа могут направить 450 тыс. руб. от государства. Но это можно сделать только после завершения строительства.

Как еще можно снизить процент по ипотеке

Банки предлагают различные опции, которые могут снизить ставку. Однако лучше самостоятельно просчитать, так ли это выгодно, и обращать внимание на различные нюансы и условия.

Покупка ставки

Например, меньше платить по ипотеке можно за счет покупки ставки, пояснила Анастасия Чумак. Это может быть выгодно, но необходимо самостоятельно произвести расчет. Механика такова, говорит она: вы платите сумму, скажем, в 300 тысяч рублей за то, что ваша ставка станет на 0,5-1% меньше, чем без этой опции. Далее необходимо понять, отобьются ли 300 тысяч в результате этого снижения или же нет.

Дополнительные банковские услуги

Другие банковские дополнительные услуги также могут снизить процент, но они тоже не бесплатные. Страховки, перевод зарплатного проекта в ипотечный банк – всем этим можно пользоваться, произведя дополнительные расчеты.

Налоговый вычет

Кроме того, на строительство дома можно получить налоговый вычет и вернуть часть уплаченных налогов, напомнила юрист. Однако она обратила внимание, что имущественный налог получает собственник и лишь один раз. Если вы полностью использовали его, допустим, при покупке квартиры, то получить его на строительство дома уже не получится.