Как узаконить перепланировку в квартире если она уже сделана самостоятельно?

Люди редко делают перепланировку по закону: слишком много бюрократии, проходить через которую долго и дорого. Чаще всего просто зовут бригаду, все строят и спокойно живут. Но это опасно и ненадежно: могут оштрафовать за самовольную перепланировку и потребовать вернуть все как было.

Рассказываем, как построить новую стену и не бояться проверок.

Заказать выписки из ЕГРН

На себя и на соседей сверху и снизу. В выписке есть план квартиры, а все, что ему не соответствует, считается перепланировкой. Это и нужно согласовывать. Выписки на квартиры соседей нужны, чтобы сопоставить их планировки со своей и понять, что можно поменять в квартире

Изучить требования

Прежде чем приступать к согласованию, проверьте, возможна ли перепланировка вообще. Например, полностью сносить несущую стену точно нельзя, как и размещать раковину в месте, под которым находится жилая зона. А вот снести стену между туалетом и ванной, если она не несущая, можно — но надо согласовать.

Особое внимание уделите кухне. Даже если стены не несущие, на их демонтаж иногда распространяются запреты: например, если плита на кухне газовая или квартира однокомнатная

Согласовать перепланировку с соседями

Это нужно, когда ремонт затрагивает общее имущество — например, если вы хотите пристроить балкон на первом этаже. Иначе соседи могут подать в суд и потребовать вернуть все как было. Женщина в Краснодаре чуть не лишилась квартиры из-за самовольной модернизации балкона.

Чтобы получить согласие соседей, придется провести общее собрание собственников

✍️️ Заказать проект и заключение о безопасности

Некоторые виды перепланировки и переустройства можно согласовать по эскизу: отметить все изменения на копии плана. Например, в Москве позволят провести демонтаж ненесущей стены на жилой площади. Основание — отсутствие этих работ в пунктах 2 и 3 приложения к постановлению правительства Москвы № 508-ПП.

По эскизу согласовывают далеко не все виды перепланировок. Чаще требуется проект, который делают организации с допуском СРО

Если проект сложный — получить техническое заключение от проектировщиков дома

Если планируется снести хотя бы небольшой участок несущей стены, прорубить в ней дверной проем или сделать другую сложную перепланировку, придется получить разрешение от авторов проекта дома.

Не факт, что такое разрешение дадут: все будет зависеть от вашего проекта и состояния здания. Возможно, инженер приедет к вам для осмотра.

Узнать автора проекта дома можно, например, на сайте tipdoma.com. А если автор проекта неизвестен, обращаются в МНИИТЭП.

Если квартира в ипотеке, нужно согласовать перепланировку еще и с банком. Но обычно это не вызывает проблем

Собрать пакет документов

Вот что потребуется для согласования перепланировки:
1. Документ, удостоверяющий личность владельца квартиры.
2. Документы, подтверждающие права на квартиру.
3. Технический паспорт.
4. Заявление о переустройстве или перепланировке.
5. Эскиз или проект перепланировки.
6. Согласие всех владельцев.
7. Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома — если перепланировка затрагивает общедомовое имущество, например подъезд

Подать документы на согласование

В каждом регионе свой согласующий орган, например в Москве это Мосжилинспекция. Подать документы можно в МФЦ или через портал госуслуг.

С квартирой в доме — памятнике архитектуры сложнее: придется дополнительно согласовывать перепланировку с департаментом культурного наследия.

Если все в порядке, разрешение выдадут за 45 дней. Если нет — придется переделывать проект или обжаловать отказ в суде

⚖️ Оспорить решение, если вам неправомерно отказали

Если в согласовании перепланировки отказали, владельцы квартиры могут в течение трех месяцев оспорить это решение через суд.

К пакету документов из шестого шага прикладывают любые другие доказательства своей позиции. Например, можно получить экспертное заключение Роспотребнадзора и Госпожнадзора о том, что перепланировка ничего не нарушает

️ Построить все по проекту

Когда разрешение на перепланировку получено, можно приступать к ремонту: сносить, возводить или переносить стену. По разрешению на строительство отводится год, но можно продлить его еще на год. Если срок вышел, придется узаконить самовольную перепланировку.

Иногда работы начинают и до получения документов, а согласовывают перепланировку по факту. Но есть риск, что ее не узаконят, — тогда собственника могут через суд обязать вернуть квартиру в первоначальное состояние. И заодно могут выписать штраф 2000—2500 Р за самовольную перепланировку

Получить новый технический план

Когда работы закончатся, надо вызвать кадастрового инженера. Он зафиксирует все изменения, составит новый технический план квартиры, а в некоторых регионах еще и даст справку о завершенной перепланировке. Обычно эту услугу предоставляют за семь дней.

Прежде чем подписывать документы, проверьте план: иногда инженеры путают точки, например расположение плиты и раковины

Согласовать перепланировку в администрации

Представьте в районную администрацию следующие документы:
1. Технический план квартиры.
2. Разрешение на перепланировку.
3. Договор со строительной компанией, если ремонт делала она.
4. Договор на технический надзор.
5. Акт скрытых работ, если они проводились.

Межведомственная комиссия осмотрит квартиру и проверит, соответствует ли она тому плану, который согласовывали изначально.

Если все хорошо, в течение 30 рабочих дней выдадут акт о выполненном переустройстве и (или) перепланировке

Обновить информацию в Росреестре

Для этого нужно обратиться в МФЦ и представить документы в электронном виде:
1. Заявление о внесении изменений в кадастр.
2. Технический план квартиры.
3. Разрешение на ввод в эксплуатацию.
4. Те же документы, что нужны были для согласования перепланировки в шестом шаге.

Через семь дней собственники получат выписку из ЕГРН с новым техническим планом квартиры

Больше о ремонте и обустройстве

Рассказываем в рассылке «Свой угол». Лучшие статьи о покупке, продаже, ремонте и обустройстве жилья — в вашей почте дважды в месяц по вторникам

Что еще почитать на тему:

Есть еще один совет для тех кто уже сделал перепланировку.
Если Ваша перепланировка относится не к незаконной, а к несогласованной, то есть она выполнена в соответствии со всеми нормами, но вы ее не согласовали, то не нужно обращаться в разные мутные конторы, которые будут пугать Вас судами.
Весь порядок описанный в статье подходит даже в тех случаях, когда перепланировка выполнена несколько лет назад. Точно так же подаете заявление на согласование перепланировки с эскизом/проектом, ждете какое-то время (пару месяцев например) и подаете заявление об окончании работ.
В момент подачи заявления о согласовании перепланировки выезда на осмотр квартиры ДО перепланировки не происходит, ОМСУ только смотрит соответствует проект нормам и на основании этого выдает согласование. То есть никто не знает, что вы уже 3 года в перепланированной квартире живете. А даже если узнает – тот же процесс, подаете заявление, немного ждете и заявляете об окончании перепланировки. Даже если вам штраф за незаконную перепланировку выпишут, всё равно можно пойти официальным путем согласования без суда.
И еще, в статье перепутаны шаг 7 и шаг 8. План БТИ делается с актом на руках, ОМСУ при приемке перепланировки тех.план не требует и предоставлять его собственник на этом этапе не обязан

Алена, как с Вами можно связаться? Ваши комментарии похожи на комментарии человека, который мог бы мне помочь. Со своей стороны я тоже, возможно, смогу Вас заинтересовать встречным предложением) Можете мне набрать?

Алиса, а вы из такой компании да?
Жилищный кодекс вам в помощь, никаких согласований с УК не нужно независимо от района, акт вентканала – это вообще что за документ? Выписка из ЕГРН, тех.задание и тд это как раз развод от компаний занимающихся перпланировками.
Исчерпывающий перечень документов установлен в ЖК РФ в ст. 26. Из них обязательными являются проект, заявление, согласие других жильцов и акт от исторического органа. Выписка и тех план по желанию, орган запрашивает из самостоятельно.
И там же есть отдельный еункт, что орган запрашивать иные документы не вправе

“Для сложного проекта — получить техническое заключение от проектировщиков дома” отличный совет для владельцев квартиры в доме позапрошлого века

Александр, осмотр БТИ не входит в перечень документов для получения согласования. Никаких осмотров на этапе получения разрешения о начале перепланировки не происходит.

Для Москвы шаг 7 и 8 надо поменять местами.
И надо сначала внести изменения в документы бти, а потом уже делать технический план для Росреестра

Некоторые запреты в перепланировке удивительны конечно. Например – запрещено делать выход из санузла в жилую комнату. Какая разница куда, ну может, на кухню не хорошо? У нас в маленькой квартирке это самый лучший вариант, что мы и сделали, но узаконить никак.
Где логика?

Подобная ситуация была: перенесли на полметра стенку между спальней и кладовкой. Не несущая стена.
Прошла много инстанций: БТИ, пожарный, СЭС, архитектор, еще несколько контор. В течение полугода. Это было в 2000 году.
Получила новый тех паспорт квартиры и справку для нотариуса.

Добрый день. Во время ремонта в 1комнатной квартире,убрали кладовке и сделали проход на кухню,а с прохода старого увеличили санузел, мокрые точки не меняли. Увеличили балкон на 0.5 метра и застеклили. как подать документы, чтобы узаконить?!

Если работы выполнены в соответствии с законом и не содержат запрещенных данных работ, перепланировка может быть узаконена после внесения изменений. Согласно части 1 статьи 29 Закона РФ, это может быть сделано в рамках административного или судебного разбирательства. Судебная помощь зависит от того, насколько эффективной окажется процедура административной легализации.

Какой тип изменения планировки подлежит регистрации после самовольного ремонта?

Узаконить изменения в квартире можно после следующих изменений

1. Расширение ванной комнаты за счет коридора, при условии, что уровень пола ванной или туалета на 3 см ниже уровня пола коридора.
2. Расширение балкона путем создания арок шириной до 1 м.
3. Модернизация водопроводной системы и перемещение подъемного бака для воды с сохранением угла слива.
4. Соединение кухни с гостиной с помощью электрического камина и создания примыкающей к стене арки или двери.
5. Перенести кухню. Перенос кухни возможен только при наличии окон.

Стены и перегородки не следует сносить полностью. Если конструкция несущая, проемы следует сузить и дополнительно укрепить. В перегородках можно создать более широкие проемы с помощью двустворчатых дверей.

Если переоборудование затрагивает места общего пользования, оно должно быть согласовано с соседями.

Следующие изменения не могут быть узаконены

• Расширение лоджий в ущерб жилому пространству.
• демонтаж несущих стен
• перенос радиаторов на балконы; и
• установка туалета в жилой комнате; и
• объединение кухни с комнатой, работающей на природном газе; и
• установка теплых полов с центральным отоплением.

Принципов, утверждающих такие изменения, не существует. Кроме того, необходимо оплатить штрафы и вернуть квартире прежний статус.

Документы для оформления уже сделанных изменений

Владелец квартиры, подвергшейся изменениям, определенным статьей 40 Жилищного кодекса РФ и частью 2 статьи 26 и частью 2 статьи Коменданта, должен представить следующие документы

• заявление о перепланировке и/или переустройстве; и
• оригинал или заверенную нотариально копию правоустанавливающего документа (например, договор социального найма или свидетельство о собственности); и
• письменное согласие на перепланировку от каждого согласного собственника квартиры (в случае частичного присоединения общедомового имущества в рамках перепланировки жилого дома) или от члена семьи, заселившегося по договору социального найма; и
• эскиз или план произведенных изменений; и
• технический паспорт на квартиру, а
• вид на жилой дом, а также
• поэтажные планы до и после переоборудования; и
• если переоборудование выполнено по плану — если заключен договор с проектной организацией, а также
• Лицензии от санитарно-эпидемиологической станции, Управления пожарной безопасности, Управления по строительству и городским делам
• Техническое свидетельство о том, что проведенные работы не представляют опасности для здания и проживающих в нем людей.

Как провести легализацию незаконных переделок?

Чтобы узаконить уже проведенную реабилитацию, необходимо следовать следующему алгоритму.

Заказ проекта или самостоятельная разработка эскиза

Проекты перепланировки можно заказать у частных предпринимателей или компаний, которые являются членами саморегулируемых организаций (да). Составитель проекта согласовывает его с регулирующим органом.

• СЭС.
• Пожарный контроль.
• Услуги архитектурного проектирования.
• Федеральная служба по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека.

Вы также можете сделать собственные эскизы. В принципе, это большая копия поэтажного плана, с изменениями, отмеченными красным цветом.

Подготовка и подача документов

Вы можете подать необходимые документы на градостроительные изменения по собственной инициативе. В противном случае, согласно части 2.1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, их требует орган, согласовывающий перепланировку.

Как указано в части 3 статьи 26 Жилищного кодекса Российской Федерации, необходимо выдать заявителю уведомление о том, что заявитель и прилагаемые документы приняты.

Получение решения о согласовании или об отказе

Решение о возможном согласовании перепланировки должно быть принято в течение 45 дней с момента подачи документа.

Если заявитель обратился в МФЦ в соответствии с разделом 26(4) Закона о жилье, этот срок начинает исчисляться с даты документа МФЦ и с даты передачи в МФЦ органа, ответственного за утверждение МФЦ. Поправки. Как поясняется в части 5 статьи 26 Кодекса, решение должно быть передано заявителю в течение трех дней после вынесения вердикта.

Обращение в суд с административным исковым заявлением

Согласно части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, отрицательное решение компетентного органа может быть оспорено путем подачи административного иска в районный суд по месту жительства или нахождения утверждающего органа. Перепланировка. Иск должен быть подан в течение трех месяцев с момента получения отказа.

Данная процедура регулируется статьями 22(1), 24(3), 2(1), 1(1) и 29(49) Федерального жилищного кодекса РФ.

Согласно статье 220 АПК РФ, в исковом заявлении важно указать следующую информацию

1. наименование судебного органа, реквизиты
2. реквизиты истца и ответчика, наименование судебного органа, наименование и дата подписания искового заявления.
3. наименование и дата подписания документа; и
4. информацию о правах истца, решение которого было нарушено; и
5. законодательный акт, подтверждающий незаконный отказ.

• Скачать бланк заявления на лечение и отказ от него

К иску необходимо приложить ряд документов.

• Квитанция, подтверждающая оплату государственной пошлины в размере 300 рублей.
• Решение о том, что реабилитация не может быть разрешена; и
• документ, подтверждающий право собственности на объект недвижимости; и договор аренды или свидетельство о собственности; и
• Копия искового заявления и уведомление о том, что копии необходимых документов будут выданы всем ответчикам и другим лицам, участвующим в деле.
• Документы из Бюро технической инвентаризации (технический паспорт на дом, для целей планирования)
• Эскизы или планы комплексного переоборудования
• Договоры с проектными фирмами, если таковые имеются
• решения проверяющих органов (Роспотребнадзора, санэпидемстанции, инспекции пожарной безопасности, строительства и планирования); и
• иные документы, подтверждающие обоснованность требований Истцов.

Статья 55 статья 57 и статьи 4(4), 4(5) и 8 КАС РФ предусматривают, что если представителем истца является адвокат, то он должен иметь документы, подтверждающие его статус и действующие полномочия, а также диплом о высшем юридическом образовании.

Участие в рассмотрении дела

Согласно статье 226(1) КАС РФ, суд должен расследовать дело в течение одного месяца; согласно статье 62(1) КАС РФ, истец должен доказать в судебном заседании следующее

1. что незаконная перепланировка не нарушает законных прав и интересов соседей и не представляет угрозы их здоровью
2. Работы выполняются в соответствии со строительными нормами.
3. Предпринимаются все необходимые шаги для легализации переоборудования.

Может возникнуть необходимость в проведении строительной экспертизы во время судебного слушания. Согласно статье 78(4) Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, сторона, требующая пересмотра, оплачивает расходы.

Обращение в орган регистрации прав для внесения правок

Решение, вынесенное судебным органом, должно дождаться вступления в силу. Согласно тексту статьи 227, § 5. Согласно статье 227, § 186 и § 298 (1) АПК РФ, это происходит после истечения месячного срока обжалования.

После этого необходимо заказать новый технический паспорт на квартиру в компании Land Engineering. Затем необходимо обратиться в Росреестр для внесения изменений в ЕГРЮЛ. Этот процесс регулируется ст. 29 § 29 Федерального закона от 24. 07. 2007, п. 221 и §§ 14 и 2 Федерального закона от 14. 07. 2007, п. 24 № 218.

Сроки

Если удается избежать обращения в суд, процесс узаконивания перепланировки обычно занимает до двух месяцев. В противном случае процесс может занять до шести месяцев и более. В качестве ориентира можно использовать следующие сроки

• Подготовка плана перепланировки — от 7 дней до 3 месяцев; и
• Сбор документов — от 1 до 7 дней, и
• Редактирование заявления с объявлением — до 45 дней, и
• Получение решения, выданного МФЦ — в течение 3 дней, и
• Ожидание даты судебного заседания — до 2 месяцев,
• Вступление в силу судебного решения — 1 месяц,.
• Документация — процесс освобождения — 3 дня.

После получения отказа от МФЦ у заявителя есть только три месяца на возбуждение дела.

Сколько стоит?

Перепланировка квартир сама по себе является достаточно дорогостоящим процессом. Помимо покупки и транспортировки строительных материалов, затрат на оплату труда, вывоз мусора и т.д.

1. Проекты реставрации: от 10 000 рублей. Затраты зависят от сложности работ.
2. Оформление и заверение разрешений на перепланировку собственников квартир в нотариальных конторах — от 1 000 рублей за каждое.
3. Оформление и заверение в нотариальной конторе доверенности, представляющей интересы собственника недвижимости — от 2 000 рублей.
4. Выписка из ЕГРН с обновленными позициями — 350 руб.
5. Внесение изменений в технические паспорта — от 5, 000 Руб.
6. Пошлина за проведение судебной экспертизы — 300 Руб.

Можно ли и как без суда?

Если изменение не затрагивает несущую конструкцию и не нарушает законных требований, его можно узаконить без обжалования в суде. Владелец должен прийти в офис МФЦ с необходимым пакетом документов.

При необходимости восстановление может быть легализовано. Важно убедиться, что проводимые работы не ухудшают условия проживания других людей и не угрожают преждевременному разрушению и уничтожению здания.