Что нужно знать при покупке земельного участка для строительства дома?

В праве собственности на дома и участки много неочевидных нюансов и рисков.

Эксперт по загородной недвижимости Геннадий Савинов целую неделю отвечал на вопросы читателей: как проверить участок перед покупкой, какие есть опасности и как зарегистрировать собственность в различных ситуациях. Собрали первую часть его ответов.

Как проверить участок перед покупкой?

Что проверить перед покупкой земельного участка в СНТ, ДНТ — по пунктам? На что обратить внимание? Какие есть подводные камни?

В Тинькофф Журнале уже есть статья на эту тему. Вот основные рекомендации:

1. Посмотрите правоустанавливающие документы — они должны быть в порядке, право зарегистрировано.
2. Закажите на имя покупателя выписку из ЕГРН об объекте. Об основных характеристиках объекта заказывать бессмысленно.
3. Проверьте качество межевания или возможность его сделать без проблем в будущем, так как 25% межеваний в стране неверные. Убедитесь в отсутствии споров по границам.
4. Попросите продавца заказать градостроительный план земельного участка. Убедитесь, что по правилам землепользования и застройки нет иных ограничений, кроме указанных в ЕГРН, а если они есть, то не критичные.
5. Особое внимание уделяйте объектам культурного наследия с неустановленными границами — иногда они занимают десятки квадратных километров, а еще таким же особо охраняемым природным территориям.
6. Смотрите, чтобы участок не попадал в область строгих ограничений зон санитарной охраны источников питьевого водоснабжения, поскольку в них строительство запрещено. Не путать с водоохранными зонами!
7. Проверьте соблюдение строительных норм и правил, если на участке есть строения, в частности соблюдение минимальных отступов от границ, допустимого процента застройки и ее плотности.
8. Проверяйте продавца на возможное банкротство, дееспособность и прочее.
9. Сделку совершайте на полную стоимость, по рыночной цене, с безналичными расчетами, с необходимыми согласиями третьих лиц.

Можно ли покупать дачу по книжке садовода?

Часто вижу объявления о продаже участков, которые не оформлены в собственность, — по членской книжке. Какие тут есть риски?

Если покупка планируется в спокойном режиме и очередь на участок не выстроилась, лучше сначала зарегистрировать право, а затем проводить сделку, и вот почему.

Членская книжка садовода — это не правоустанавливающий документ. На ее основании не получится зарегистрировать собственность и затем продать участок.

Чтобы продать, нужен «настоящий» правоустанавливающий документ: постановление администрации о предоставлении участка в собственность, свидетельство о собственности на землю образцов 1992 года и более поздних лет. Полный перечень перечислен в федеральном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» в рамках дачной амнистии.

Можно одновременно зарегистрировать ранее возникшее право и его переход по какой-либо сделке — купли-продажи, дарения, мены и прочим. Но лучше, чтобы хозяин сначала зарегистрировал право, а затем уже продавал, так как мнение Росреестра может отличаться от мнения продавца.

А еще покупателю спокойнее, когда собственность зарегистрирована. Потому что Росреестр проверит подлинность правоустанавливающего документа. А в выписке из ЕГРН, которую покажет продавец, будут видны актуальные ограничения в использовании участка, о которых покупатель мог не знать.

Как купить ничей участок?

не ищет легких путей

Я слышал, что есть возможность купить незанятые земли на территории населенных пунктов, и нашел такой участок на кадастровой карте. Как узнать, что земля и правда свободна, а не просто не оформлена и не отображается на кадастровой карте? Что нужно знать и как действовать для покупки?

Узнать, кому принадлежит участок, можно в поселковой администрации и у местных жителей. Затем нужно пригласить кадастрового инженера, чтобы он подготовил схему расположения участка на кадастровом плане территории.

Эту схему и соответствующее заявление следует подать в администрацию, в чьей компетенции этот вопрос. Если администрация согласна, она издает постановление об утверждении схемы, после чего осуществляется кадастровый учет образованного участка.

Следующий шаг — аукцион на право аренды или выкупа участка. Если побеждаете в аукционе, покупаете участок и регистрируете право собственности. Если не побеждаете, купит другое лицо — возможно, мысленно поблагодарив вас за проявленную инициативу и потраченные на кадастровые работы деньги.

Как оформить дачу, если ее невозможно построить без нарушений норм пожарной безопасности?

Наш участок небольшой и граничит с землями лесного фонда. По нормам противопожарной безопасности для строительства дома положено отступить от границы лесфонда 15 или 30 метров. В нашем случае даже 15 метров отступить не получится. Можно ли сначала построить дачу, а потом оформить по дачной амнистии?

Росреестр обычно не контролирует противопожарные расстояния. Поэтому он зарегистрирует собственность как по дачной амнистии, так и без нее. При этом регистрация права не будет гарантировать его законность.

Соблюдение противопожарных расстояний контролируется не очень строго, в том числе из-за физической невозможности их выполнить, например, на малых участках. А администрации по-прежнему выделяют множество таких участков вдоль границы лесфонда.

Но из-за несоблюдения строительных, противопожарных и иных норм постройку можно признать самовольной и снести — по решению суда и за счет собственника.

Чтобы укрепить свои позиции в возможном судебном преследовании, лучше не пользоваться дачной амнистией, а, наоборот, подать уведомление о планируемом строительстве. А администрация в ответ напишет положительное решение, что «все соответствует». По крайней мере, про лесфонд, скорее всего, замечания не будет. Уведомление о планируемом строительстве не обязательное, но и подавать его не запрещено. Когда на руках есть ответное положительное уведомление от администрации, ответственность делится пополам. Если кто-то когда-то подаст в суд на собственника и потребует удалить дом от леса, он будет спорить еще и с администрацией.

При таком подходе за скобками остаются вопросы безопасности в случае лесного пожара. Часто мы рассуждаем так, будто эти нормы важны «для дяди», а не для нас. Но в этой ситуации нет выбора.

Почему опасно покупать участок с незарегистрированным дачным домом?

Какие риски есть при покупке земельного участка, на котором стоит незарегистрированный дачный домик? Будут ли проблемы при последующей продаже этого участка? Могут ли бывшие собственники заявить свои права на незарегистрированный домик?

Да, при покупке такого объекта риски есть. Решение о том, регистрировать право на домик или нет, зависит от конкретного объекта.

Если домик малоценный, можно не требовать этого от продавца. Чтобы подстраховаться от недобросовестного поведения бывших владельцев, можно заключить договор купли-продажи «набора строительных материалов» или «сруба». Все это не считается объектами недвижимости, а такие договоры позволяют зафиксировать факт оплаты.

Если домик представляет ценность, рисков больше.

Даже если продавец готов зарегистрировать собственность, а покупатель согласен подождать, возникает риск малого срока владения. Продавцу придется платить налог с суммы не ниже 70% от кадастровой стоимости. По этой причине он может отказаться регистрировать домик. При последующей продаже участка можно оказаться на месте сегодняшнего продавца.

Росреестр может приостановить сделку по основанию неединства судьбы земельного участка и находящихся на нем строений. Придется регистрировать право и подавать документы заново с новыми условиями или доказывать, что домик — не объект капитального строительства.

Известны случаи признания сделок недействительными по причине «неединства судьбы». Причем иски могут подавать не только супруги, в том числе бывшие, кредиторы и другие, но и сами продавцы — бывшие владельцы участков.

В будущем может не получиться зарегистрировать право на домик по разным причинам:

1. нарушение строительных норм и правил;
2. расположение в зоне с особыми условиями использования территории, при которых запрещено строительство;
3. намеченное изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд;
4. отсутствие утвержденного проекта планировки территории, который обязателен.

Как законно оформить участок по факту использования?

У родителей рядом заброшенный участок. Хозяева его известны, им предлагали его продать за небольшую цену и оплатить оформление. Они запросили денег побольше, родители отказались — и все.

С годами соседний участок стал зарастать, поэтому в какой-то момент родители его стали косить и убирать кустарник, чтобы рядом не появились заросли. Потом на этом участке отец посадил елки, поставил беседку, сделал детскую площадку. В том году обнес участок небольшим забором, чтобы не ходили дикие звери из леса. Все это происходило в течение 15—18 лет. Соседи на участок за это время ни разу не приезжали и не собираются.

У родителей свой участок оформлен в собственность, сделано межевание. Соседская земля не оформлена никак, поскольку хозяева ее получили в 90-е и документами не занимались. Получается, что родители больше 15 лет открыто пользуются участком. Могут ли они законно оформить его в собственность и присоединить к своему?

Шансы законно оформить в собственность этот участок невелики.

В соответствии с п. 1 ст. 234 ГК РФ человек, не являющийся собственником недвижимого имущества, но добросовестно, открыто и непрерывно владеющий им как своим в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество. Это так называемая приобретательная давность. Еще три года надо прибавить как срок исковой давности.

Ваша ситуация не удовлетворяет критериям добросовестного владения. Оно считается добросовестным, если человек не знал об отсутствии основания возникновения у него права собственности. В этом случае «отсутствия» нет: известно, что у участка есть собственник.

Кроме того, при рассмотрении таких дел суды обязаны рассматривать не только частный, но и публичный интерес — а он может быть у муниципалитета.

Ответчиком в суде будет формальный собственник. Успешный результат может быть в следующих случаях:

1. В ходе судебного процесса хозяин откажется от участка.
2. Муниципальная администрация не заявит свои права.

Как зарегистрировать дачу, которую получили 30 лет назад?

В 90-е отцу по месту работы выделили участок в СНТ. Никаких документов, кроме упоминания его в протоколе распределения, нет. В 2010 году он умер. Тогда никаких документов не оформили. Супруга и дети в наследство не вступили, просто все эти годы семья пользуется участком. Построили дом. Документов на все имущество фактически нет. В архиве сказали, что документы утеряны. Как можно их оформить?

Нужно обратиться в суд о признании права собственности на участок в порядке наследования, потому что здесь фактически принятое наследство. Наследуется не только имущество, но и вещные права, в вашем случае — право на получение в собственность участка.

Потребуется заручиться поддержкой председателя СНТ и привлечь в качестве свидетелей соседей, которые знали отца и семью. Придется подготовить документы из СНТ: книжку садовода, квитанции об уплате взносов за все годы. Будет хорошо, если уплачен налог за участок. В СНТ нужно взять справку об участии в уплате земельного налога за земли общего пользования.

Еще необходимо собрать документы о родстве — наследниках первой очереди, а также заявления в архив и ответы оттуда, что все утеряно. Можно поискать документы по месту прежней работы отца и в СНТ.

Затем надо сделать межевой план. Заявлять право на участок следует вместе с координатами его границ.

Как оформить новый дом, который пристроили к старому?

На участке СНТ стоят два дома. Один — маленький, оформлен в собственность как жилой. Второй — большой, построили недавно. Он пока никак не оформлен. Оба дома соединены общей верандой.

Как правильно оформить второй дом? Какая вообще процедура? Можно ли маленький переоформить как гостевой? Или лучше вообще пока ничего не делать? Кто должен первым начать процесс оформления: собственник или Росреестр со временем вышлет какое-либо письмо?

Инициатива должна быть от собственника. Если не хочется регистрировать новый дом, можно подождать, когда он попадет в очередную кампанию по вовлечению объектов недвижимости в налоговый оборот. Если есть желание оформить документы, порядок действий такой.

Если второй дом регистрировать как жилой, надо установить, разрешают ли правила землепользования и застройки поселения строительство двух жилых домов на одном земельном участке. Позиция Минэкономразвития такова: можно строить несколько жилых домов, но они должны быть так удалены друг от друга, будто находятся на разных земельных участках. Например, чтобы соблюдались противопожарные расстояния: 6 метров — «от камня до камня», 15 метров — «от дерева до дерева». Дома соприкасаются, поэтому с расстоянием между ними проблема. Хотя, скорее всего, регистрирующий орган не обратит на это внимание.

Если новый дом регистрировать как гостевой, то есть нежилой, скорее всего, возражений ни от кого не последует. Противопожарные расстояния между строениями на собственном земельном участке не нормируются.

Еще можно зарегистрировать новый дом как пристройку к старому — в рамках реконструкции. Потребуется изготовить новый технический план при помощи кадастрового инженера и зарегистрировать изменение характеристик старого строения на характеристики единого дома. Объединенный дом будет жилым.

Можно и старый дом переоформить в нежилой, но всегда плохо, когда приходится что-то выдумывать и это видят все.

Я риелтор и с 2010 года помогаю людям покупать и продавать приусадебные участки и дома.

За это время я понял, на что обращать внимание при покупке, чтобы не потратить деньги и время впустую. Настоящая трагедия — купить участок, вложиться в постройку дома, а потом обнаружить в километре от дома, например, свиноферму или неожиданно возникшую стройку федеральной трассы. Продать такой участок по хорошей цене, чтобы окупить все вложения, почти невозможно.

В статье расскажу, как выбирать участок и где искать о нем информацию.

Изучите открытые источники

Чтобы сразу отсечь неподходящие участки и лишний раз не ездить на местность, я рекомендую для начала посмотреть открытые источники.

Публичная кадастровая карта. Спросите у хозяев участка его кадастровый номер. Он есть у каждого участка и выглядит как набор цифр, примерно так: 00:00:0000000:0000 .

По кадастровому номеру вы сможете узнать:

1. Точную площадь участка. Чаще всего в объявлении ее округляют в большую сторону.
2. Кадастровую стоимость. Исходя из нее будет считаться имущественный налог.
3. Где находится участок и какой он формы. На карте можно увидеть точные границы участка с привязкой к местности с помощью координат GPS.
4. Вид разрешенного использования (ВРИ). Если покупаете участок под строительство дома, должно быть указано либо «индивидуальное жилищное строительство» (ИЖС), либо «личное подсобное хозяйство» (ЛПХ), либо «ведение садоводства».

Все эти сведения есть в открытом доступе на публичной кадастровой карте. Чтобы их посмотреть, наберите в поиске кадастровый номер и нажмите кнопку отображения карты с наложением космических снимков Esri. Так вы получите изображение границ участка на местности.

Внимательно изучите карту. Позвоните собственникам участка и спросите, что за объекты находятся рядом с ним. Посмотрите на большие участки по соседству, обратите внимание на места с непонятными постройками и покликайте на них, чтобы узнать вид разрешенного использования. Если у соседнего участка вид разрешенного использования «для промышленного производства», будьте осторожны. Через несколько лет там может появиться, например, производство оконных блоков или автомойка.

Например, вы приглядели участок на опушке, но буквально в 500 метрах в лесу находятся ангары. Собственник утверждает, что это заброшенная лесопилка. Но любая «заброшка» может в любой момент ожить, и что там появится — никто не знает

Вам приглянулся участок в новом коттеджном поселке. Как водится, бывшее колхозное поле разбили на участки, перевели в статус ИЖС и теперь бойко продают. Но есть рядом место, где участки разметили уже давным-давно — и собственники у них весьма специфичны

Генеральный план. Это карта со всеми важными объектами муниципального образования, на территории которого находится участок. На генплане отмечены не только существующие, но и будущие объекты. Читать карты генплана нелегко, но открытия, которые вы можете сделать, стоят того, чтобы разобраться в «легенде».

Знаем все о недвижимости

Разбираем сложные ситуации с покупкой и продажей жилья, рассказываем о законах, которые касаются владельцев недвижимости

Генеральный план любого округа или района можно найти на сайте местной администрации. Чаще всего карту размещают в разделе «Документы». Обычно там лежит не одна, а сразу несколько разных карт. Их названия могут незначительно различаться в зависимости от предпочтений местной администрации, но примерный список такой:

1. Карта планируемого размещения объектов местного значения. Она даст представление о ближайших стройках значимых объектов — от школ до промышленных производств.
2. Карта планируемого развития транспортной инфраструктуры местного значения. Из нее вы узнаете о том, не пройдет ли поблизости новая автотрасса.
3. Карта зон с особыми условиями использования территории — ЗОУИТ. На ней обозначены все охранные и санитарно-защитные зоны: существующие и те, что вот-вот появятся. Рекомендую сразу проверить, не попадает ли участок в ЗОУИТ.

Допустим, вы выбрали участок в поселке N или N1. В 2019 году это престижные места, где сотка земли стоит 150 000 ₽

Но на карте генплана видно, что между этими деревнями вскоре пройдет трасса федерального значения. В 2023 году, когда ее уже построили, цена участка снизилась до 80 000—90 000 ₽ за сотку

А вот как выглядит это место в 2020 году — трасса уже видна на местности и проходит рядом с поселком. Источник: rgis.mosreg.ru

Карта границ территорий и зон охраны объектов культурного наследия. Эти зоны отмечены на генплане или на карте ЗОУИТ. И лучше выяснить заранее, относится ли к ним участок. Если упустить этот момент, вам обязательно о нем напомнят, но только уже в момент согласования уведомления о строительстве.

Если участок находится в охранной зоне объектов культурного наследия, перед началом любых строительно-земляных работ глубиной более одного штыка лопаты собственник обязан обратиться в местное министерство культуры. Там проведут экспертизу и вынесут решение, какой объем работ требуется: археологические наблюдения или полноценные раскопки.

Археологические наблюдения стройке не помешают. А вот раскопки — это уже серьезно. Их оплачивает собственник. Цена зависит от того, на какой площади собственник планировал вырыть котлован, и от глубины культурного слоя. Стоимость раскопок начинается от 100 000 ₽, но точную сумму не могут предсказать даже сами археологи.

Находки, извлеченные из земли во время археологических раскопок, уходят в музейные хранилища. Собственнику участка от них ничего не достанется.

Археологические раскопки — это дело длительное. Чем «урожайней» ваш участок на находки, имеющие ценность, тем дальше будет отодвигаться начало строительства дома. Среднее время отсрочки, по моим наблюдениям, — «полевой сезон» с апреля по октябрь.

Нахождение участка в охранной зоне — не единственный критерий, по которому определяют необходимость изысканий на нем. В обязательном порядке они потребуются в виде археологической разведки в тех местах, где до этого не ступала лопата археолога — например, в новообразованном коттеджном поселке. Потенциально под любым таким участком может быть новая Троя, и государство хочет узнать об этом первым.

Если случайно забыть про археологов и самовольно построить дом в границах охранной зоны без археологических изысканий, могут начислить крупные штрафы. Например, если собственник причинит вред объекту культурного наследия, он обязан выплатить сумму, равную стоимости мероприятий, необходимых для сохранения этого объекта.

Помимо этого за такие действия собственнику грозит административная или даже уголовная ответственность. Штраф в этом случае тоже немаленький — от 3 млн рублей.

Но это еще не все. Если собственник причиняет вред объекту культурного наследия, он рискует вообще лишиться своего участка. По решению суда такой участок могут выставить на публичные торги и продать более сознательному гражданину, который уважает историю.

Я рассмотрел нюансы, которые связаны только с одной зоной особого использования территории. А всего таких зон 28, и у каждой — свои особые правила. И если участок попадает в ЗОУИТ, то покупателю важно заранее ознакомиться, какие ограничения в каждом случае могут возникнуть.

Оцените подъезды к участку

Если вы изучили карты и участок вас устраивает, выезжайте на местность. Первое, на что следует смотреть, — подъездные пути. Кажется, что это очевидно: плохая дорога — это плохая дорога, ее и так сразу видно. Но есть нюансы.

Асфальтовая дорога. Это самый лучший вариант. Однако, если асфальт изношенный и дырявый, качество дорожного полотна будет на уровне грунтовки, разве что лужи не такие глубокие.

Грунтовый подъезд. Это худший вариант. После каждого дождя дорогу размывает, а большегрузные машины оставляют на ней большие колеи. По такой дороге без проблем попасть на участок можно будет только в «сухие» дни. Редко, но бывают исключения, например, если грунтовка из песчаной почвы. На такой дороге вода не застаивается и быстро уходит.

Бетонка. Самый противоречивый вариант. С одной стороны, дорога ровная, луж на ней практически не бывает. С другой стороны, по бетонке не разгонишься больше 40 км/ч , потому что ощущение, будто едешь по стиральной доске. Постоянный перестук колес на стыках нервирует, а у машины страдает подвеска.

Отсыпной подъезд. Наиболее распространенный вариант. Это грунтовая дорога, которая засыпана известковой щебенкой или асфальтовой крошкой. Если дорогу сделали недавно, она выглядит замечательно: ровная и аккуратная. Но радоваться еще рано и следует приглядеться к дороге повнимательнее.

Технологию укладки «отсыпки» упрощенно можно объяснить так: перед тем как положить дорожное полотно, грейдером снимают небольшой слой земли или старой отсыпки. Затем туда укладывают слой песка, так называемую песчаную подушку, а сверху — щебень или асфальтовую крошку. Если дорожники сэкономили на песчаной подушке, дорога быстро придет в негодность. К сожалению, выяснить, на месте ли подушка, практически невозможно, поскольку она находится под щебнем. Поэтому отсыпанная дорога — это лотерея.

Есть признаки, которые указывают на качество дороги почти безошибочно. Один из них — уровень дорожного полотна. Он должен быть чуть выше обочины. Если дорога ниже обочины, со временем она «промнется» еще сильнее, и на ней будет вечная «Венеция»: дождевая вода будет очень долго там стоять и смешиваться со стекающей грязью. Проехать по такой дороге на обычной машине с передним приводом проблематично: колеса будут увязать в грязи. Если дорога гораздо выше обочины, она «расползется» с наступлением весны.

Еще один признак неправильно уложенной отсыпки — большие лужи. Если под щебнем песок, вода не застаивается и быстро уходит. Если же щебень положили прямо на землю, результат вы увидите даже после небольшого дождя. Выглядит он вот так.

Этой дороге четыре месяца. За это время появилась колея, через которую проглядывает почва, а лужи уже никуда не уходят

Подъемы на дорогах. Если на дороге есть горки, остановитесь и присмотритесь к ним. Даже правильно уложенный щебень совершенно бесполезен на больших подъемах. В этих местах машины разгоняются, когда едут вверх, и притормаживают на спуске. В обоих случаях они свозят колесами щебень.

В результате уже месяца через два на отсыпной дороге образуются глубокие рытвины и колеи — ничем не хуже своих грунтовых собратьев.

Дорога насыпана пять месяцев назад. Отсыпка «разъехалась», образовались колеи, а справа щебень смешался с грязью

Даже очень качественно уложенная отсыпная дорога имеет свой срок годности. Обычно это не больше четырех сезонов, затем ее придется «подсыпать». Поэтому сразу узнайте у местных жителей, кто за этой дорогой следит. Если муниципалитет, это хорошо. Если соседи своими силами, будьте готовы к регулярному сбору средств на обслуживание дороги.

Например, вы покупаете участок в коттеджном поселке. Подъезд обустроен плохо. На следующий год на общем собрании решили, что нужно делать дорогу, и выбрали материал — асфальтовую крошку. Метр такой дороги в Подмосковье стоит от 700 до 1700 ₽. Чем ниже качество, тем дешевле. Для дороги в два километра качественная отсыпка обойдется в 3,4 млн рублей. Допустим, в поселке 66 участков, тогда собственнику каждого участка подъезд обойдется в 51 500 ₽. Сумму могут разбить на несколько лет, но платить все равно придется.

Водные преграды. Если по пути к участку вам встретятся дамбы и мостки через мелкие речушки, лучше остановить машину и посмотреть внимательнее. Если дамба возвышается над рекой не больше, чем на 1—2 метра , а вокруг холмистая местность, это может стать проблемой по весне: безобидный ручеек разольется в бушующий поток и запросто перехлестнет невысокое препятствие. Проехать по такой дороге будет невозможно, а если попытаться, то машину просто смоет. Это означает или длинный объезд, или полную изоляцию на время паводка. Выяснить, как обстоят дела с уровнем реки за последние 10 лет, можно у старожилов.

Похожая история с понтонами. Это специальные наплавные мосты, которые разводят и сводят обратно, когда по реке плывет баржа. Обычно весь процесс занимает 15—30 минут , поэтому на обеих сторонах реки может скопиться много машин. Но основная проблема в том, что весной и осенью такие мосты очень часто выходят из строя. Углы съезда и заезда на понтон меняются вместе с уровнем воды в реке, поскольку опоры у моста плавучие. Если уровень воды слишком высокий или слишком низкий, безопасно двигаться по такому мосту нельзя.